“國(guó)家海岸”海棠灣背后的故事

政府主導(dǎo)一級(jí)開發(fā)

ldquo;海棠灣模式”為國(guó)家海岸奠基 經(jīng)過3年多的開發(fā)建設(shè)，令中外矚目的“國(guó)家海岸&rdquomdashmdash;三亞海棠灣即將揭開面紗，年底前將迎來首批開業(yè)的高星級(jí)旅店。這個(gè)近百平方公里的濱海開發(fā)區(qū)，其開發(fā)建設(shè)模式有哪些值得借鑒的地方?幾年的建設(shè)期，沉淀了怎樣不為人知的故事?這個(gè)被外界寄予厚望的度假區(qū)，具有怎樣的文化魅力，能給海南國(guó)際旅游島建設(shè)帶來什么? 從今天開始，本報(bào)推出關(guān)注海棠灣系列報(bào)道，全方位報(bào)道海棠灣開發(fā)建設(shè)的前前后后。敬請(qǐng)讀者關(guān)注。 海棠灣三縱九橫交通網(wǎng)基本建成。 海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)20多年來，這里是較吸引投資商的地區(qū)之一。三亞升格為地級(jí)市20多年來，這里是較熱鬧的開發(fā)區(qū)之一。 海棠灣，這個(gè)位于三亞東部南北走向近百平方公里的濱海開發(fā)區(qū)，一夜之間吸引了全天下的眼光。“國(guó)家海岸”的總體定位，一下子攪活了海南的投資市場(chǎng)。 從提出開發(fā)設(shè)計(jì)，到觀點(diǎn)性總體計(jì)劃，到分批分階段放地，再到實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)，海棠灣從來沒有脫離過大眾的視線。從一開始，以企業(yè)為主導(dǎo)照樣政府為主導(dǎo)來開發(fā)海棠灣，眾說紛紜。在省委、省政府的支持下，三亞力排眾議，決議政府主導(dǎo)執(zhí)行一級(jí)開發(fā)，并以此為發(fā)韌，舉行一系列體制機(jī)制改造，創(chuàng)新出了怪異的“海棠灣模式”。 一語激起千層浪 中外四公司繪海棠灣藍(lán)圖海南日?qǐng)?bào)記者查找到的涉及海棠灣開發(fā)的較早時(shí)間是2021年。昔時(shí)7月，三亞提出圍繞“六個(gè)一流”助跑旅游，海棠灣被納入范圍之內(nèi)。次年3月尾，三亞市委、市政府正式提出了開發(fā)海棠灣旅游度假區(qū)的設(shè)想。 三亞市計(jì)劃局工作人員說，事實(shí)上海棠灣一直是三亞的“貯備地”，《三亞市總體計(jì)劃重大調(diào)整(1995-2010)》就確定要開發(fā)海棠灣，只不外按住不動(dòng)。三亞是個(gè)器械長(zhǎng)條型城市，亞龍灣、大東海、三亞灣濱海沿線土地空間越來越小，“童貞地”海棠灣自然就提到了議事日程。 一語激起千層浪。繡球拋出來后，受到國(guó)內(nèi)外多家財(cái)團(tuán)、企業(yè)的追捧。三亞是中國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市，濱海土地資本非常珍貴，開發(fā)商進(jìn)入三亞的重要任務(wù)就是&mdashmdash;找地。 一個(gè)多月后，三亞即開始著手體例開發(fā)計(jì)劃，約請(qǐng)美國(guó)霍克修建計(jì)劃設(shè)計(jì)公司、美國(guó)SASAKI設(shè)計(jì)事務(wù)所、英國(guó)阿特金斯設(shè)計(jì)公司、上海同濟(jì)城市計(jì)劃設(shè)計(jì)研究院參與觀點(diǎn)性計(jì)劃國(guó)際競(jìng)賽。 海棠灣的計(jì)劃范圍為98.78平方公里，為海南較大的開發(fā)區(qū)。4家中外公司各施所能，提出了各自的設(shè)計(jì)理念。 昔時(shí)8月初，三亞組織專家評(píng)審4家公司設(shè)計(jì)成果，霍克公司提出中國(guó)首個(gè)“國(guó)家海岸”的觀點(diǎn)令人眼前一亮，無論是官方照樣專家均高度評(píng)價(jià)。 霍克方案以為，海棠灣各種現(xiàn)有的自然與文化特色、獨(dú)具一格的人類活動(dòng)模式和整體景觀氣氛，是海棠灣的怪異征。這著實(shí)是一種土地管理計(jì)謀，限制并控制一個(gè)實(shí)施特別行政管理地區(qū)內(nèi)的物業(yè)數(shù)目與素質(zhì)，從而保留與保護(hù)自然棲息地和田園風(fēng)景。設(shè)計(jì)師設(shè)想，通過生態(tài)保護(hù)、低密度土地使用、可延續(xù)生長(zhǎng)三方面的全心整合，令珍貴有數(shù)的海岸資本得到保護(hù)和利用。 記者旁聽了當(dāng)時(shí)的評(píng)審，專家們以為，霍克方案提出的觀點(diǎn)很鮮明、很前衛(wèi)，而且把保留和開發(fā)結(jié)合起來，突出了生態(tài)保護(hù)的意識(shí)。但方案在各分區(qū)如何統(tǒng)一為整體、如何重修內(nèi)陸水道、如何開發(fā)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村、如何使用和保護(hù)海岸線等詳細(xì)問題仍有缺陷。 經(jīng)過媒體的宣傳與放大，“海棠灣&mdashmdash;國(guó)家海岸”已牢牢地捆綁在一起。隨后，三亞約請(qǐng)美國(guó)EDSA環(huán)境景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所作了綜合方案，定位為天下領(lǐng)先的專業(yè)化休閑旅游“國(guó)家海岸新城”。 次年4月，省規(guī)委會(huì)原則通過了EDSA的方案。2021年5月，海棠灣計(jì)劃獲正式批復(fù)贊成，定位為“國(guó)家海岸&mdashmdash;國(guó)際休閑度假區(qū)”。 七家巨頭傳入主 未實(shí)質(zhì)開發(fā)地已樂成出讓 依批復(fù)，海棠灣將建設(shè)三大國(guó)家級(jí)和天下級(jí)品牌：國(guó)際頂級(jí)品牌濱海旅店帶&mdashmdash;30多家左右五星級(jí)以上的濱海度假旅店以及國(guó)際組織會(huì)議中心和國(guó)家俱樂部;天下級(jí)游艇休閑社區(qū)&mdashmdash;全天候游艇港、主題游艇社區(qū)、游艇俱樂部、高爾夫俱樂部;國(guó)家級(jí)海洋科研機(jī)構(gòu)、教育、博覽中心&mdashmdash;天下第一的熱帶水族館、海洋公園(海上迪斯尼)、國(guó)家海洋研究院、國(guó)家海洋科學(xué)中心、國(guó)家海岸濕地公園。 如果說，“國(guó)家海岸”的定位，大大提升了海棠灣這片童貞地的價(jià)值空間。那么，國(guó)內(nèi)外眾多財(cái)團(tuán)及企業(yè)紛紛表示加盟，使海棠灣頓成資本洼地。 三亞拋出繡球后，財(cái)團(tuán)與企業(yè)就表達(dá)出強(qiáng)烈的投資意愿。較引人注目的是香港巨商李嘉誠(chéng)與李澤楷父子&mdashmdash;他們?cè)哒{(diào)公布，以香港盈科地產(chǎn)進(jìn)駐海棠灣。2021年，三亞與7家大財(cái)團(tuán)簽署協(xié)議，由他們舉行一級(jí)開發(fā)。博弈，成為當(dāng)時(shí)企業(yè)間、企業(yè)與政府間較頻仍的來往。三亞市發(fā)改委主任鄧忠說，這些企業(yè)基本上形成以香港盈科地產(chǎn)、保利團(tuán)體、上海家化團(tuán)結(jié)體三個(gè)團(tuán)體為核心。 而且，這些企業(yè)的“勢(shì)力范圍”也一度劃分清晰，基本上將海棠灣劃分完畢。較大的是盈科地產(chǎn)，開發(fā)范圍有17平方公里。一時(shí)間，海棠灣以及即將入主的企業(yè)成為國(guó)內(nèi)外媒體競(jìng)相追遂的熱門。 記者查閱得知，外地媒體不時(shí)報(bào)道，某企業(yè)又入主海棠灣。消息真真假假，虛虛實(shí)實(shí)。但協(xié)議簽署后，這些企業(yè)鮮有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。 而且，這些一級(jí)開發(fā)商開出的條件讓三亞難以接受。有些企業(yè)甚至提出99：1的土地出讓金分成比例，企業(yè)得大頭。后雖降到95：5，這種“綁架”政府的作法，三亞方以為不能從基本上解決開發(fā)歷程中的系列民生問題。 經(jīng)過協(xié)商，三亞整體排除了與7家財(cái)團(tuán)簽署的協(xié)議。鄧忠說，海棠灣的開發(fā)模式發(fā)生了根個(gè)性變化&mdashmdash;由企業(yè)一級(jí)開發(fā)轉(zhuǎn)為政府主導(dǎo)一級(jí)開發(fā)。2021年5月尾，三亞市國(guó)土環(huán)境資本局首次果然招標(biāo)，出讓海棠灣一線濱海7宗土地，出讓低價(jià)為每畝97萬元，用途只有一個(gè)&mdashmdash;建旅店。面積較大的一塊33.33公頃，較小的19.94公頃，國(guó)內(nèi)外21家企業(yè)和小我私人加入投標(biāo)。6月22日，7宗土地正式出讓，共得到土地出讓金21億元，中標(biāo)價(jià)格每畝從97萬元至100萬元不等。海南開維、三亞巨源、大連萬達(dá)、北京今典、中國(guó)希格瑪、三亞高勝、香港理文這7家企業(yè)，成為首批進(jìn)駐海棠灣的企業(yè)。三亞市委常委、海棠灣工(鎮(zhèn))委書記岳進(jìn)說，出讓時(shí)海棠灣還沒有任何市政建設(shè)，但此舉樂成奠基了開發(fā)基礎(chǔ)。21億元，創(chuàng)下海南省一次性出讓土地收益的較高紀(jì)錄，也意味著海棠灣開發(fā)建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。海棠灣首批旅店也因此誕生了，劃分是：凱賓斯基、朱美拉、索菲特旅店、康萊德、希爾頓逸林、費(fèi)爾蒙、君悅旅店、喜來登、豪華精選。 由政府主導(dǎo)果然招標(biāo)出讓土地，也向外界轉(zhuǎn)達(dá)了一個(gè)信號(hào)&mdashmdash;不施行企業(yè)一級(jí)開發(fā)模式。 事實(shí)上，企業(yè)會(huì)不會(huì)圈而不動(dòng)，一直是三亞市委、市政府較郁悶的問題。為了防止開發(fā)商圈而未動(dòng)，三亞此前已出臺(tái)劃定，實(shí)施項(xiàng)目投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)提防預(yù)警機(jī)制，并與一些企業(yè)簽署投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)提防條約。 三亞時(shí)任市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)嚴(yán)之堯也力主政府主導(dǎo)。由于只有這樣，才能配套系統(tǒng)解決開發(fā)中的民生問題。 岳進(jìn)說，隨著經(jīng)濟(jì)的生長(zhǎng)，三亞有信心、有實(shí)力執(zhí)行政府主導(dǎo)下的一級(jí)開發(fā)，這是海棠灣開展模式能發(fā)生基本變化的基礎(chǔ)。開發(fā)亞龍灣時(shí)，地方政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，不足以整體開發(fā)一個(gè)面積云云之大的灣區(qū)。 試行新體制機(jī)制 海棠灣模式協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)動(dòng)前行 樂成出讓首批土地2個(gè)多月后，海棠灣管理委員會(huì)、海棠灣開發(fā)建設(shè)有限公司也掛牌成立。一年后的8月28日，三亞市委成立海棠灣工作委員會(huì)。工委、鎮(zhèn)委重要賣力人由統(tǒng)一人擔(dān)任，管委會(huì)、鎮(zhèn)政府重要賣力人由統(tǒng)一人擔(dān)任。省委常委、三亞市委書記江澤林在工委成立大會(huì)上提出了“一切權(quán)力歸海棠灣”的總體要求。 事實(shí)上，“國(guó)家海岸”只是海棠灣鎮(zhèn)所轄地區(qū)的一部門，但這種四合一的全新的體制機(jī)制創(chuàng)新，形成了有機(jī)的整體。岳進(jìn)以為，創(chuàng)新體制是海棠灣開發(fā)建設(shè)的出路所在，能有用形成協(xié)力，從而發(fā)生戰(zhàn)斗力、生產(chǎn)力和高效率。 也因此，海棠灣被稱為“海南第一鎮(zhèn)”。 在政府主導(dǎo)一級(jí)開發(fā)的模式下，政府強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)各項(xiàng)工作：政府主導(dǎo)體例計(jì)劃，政府主導(dǎo)征地安置，政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府主導(dǎo)招商引資。2021年6月，三亞市政府常務(wù)會(huì)議決議下放權(quán)力，明確海棠灣管委會(huì)是代表市政府開發(fā)建設(shè)海棠灣的管理機(jī)構(gòu)，全權(quán)處理、全面統(tǒng)籌開發(fā)區(qū)里的各項(xiàng)管理事務(wù)，所有支出由財(cái)政全額撥付。 為嚴(yán)格按計(jì)劃行事，海棠灣試探出“三總師制”：管委會(huì)的總計(jì)劃師賣力依計(jì)劃與時(shí)間進(jìn)度制訂開發(fā)建設(shè)內(nèi)容，總會(huì)計(jì)師賣力放置資金，總工程師賣力研究如何建設(shè)。總計(jì)劃師陳漢華說，“三總師”至今已召開了40多次聯(lián)席會(huì)議，研究灣區(qū)開發(fā)建設(shè)中遇到的一系列問題，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)提速。 現(xiàn)在，灣內(nèi)的人社、市政、綜合行政執(zhí)法、設(shè)計(jì)財(cái)政等職能部門運(yùn)作良好。岳進(jìn)形象地將海棠灣開發(fā)模式下的新體制形容為“一張藍(lán)圖繪到底，一套班子干到底，市級(jí)審批不出區(qū)，工作順暢不扯皮”。 不扯皮，贏得入駐企業(yè)的普遍迎接。三亞長(zhǎng)島旅業(yè)有限公司在海棠灣投資建設(shè)喜來登和豪華精選兩家旅店，公司總經(jīng)理馮志斌說，時(shí)間是企業(yè)較大的成本，只要政府部門不扯皮不踢足球，就能極大提高效率。“旅店開工前，5天內(nèi)就辦完了所有證件和手續(xù)，不需到市里的各個(gè)部門，所有在管委會(huì)解決。”他說，在這一點(diǎn)上海棠灣的效率非常高，讓人意想不到，如果在市里辦，半年都紛歧定能搞掂。 現(xiàn)在，海棠灣在建項(xiàng)目已達(dá)98個(gè)，其中政府投資項(xiàng)目72個(gè)，社會(huì)投資項(xiàng)目26個(gè)，設(shè)計(jì)總投資客430億元，已完成投資約90億元。新的開發(fā)模式，在保證政府實(shí)現(xiàn)土地收益較大化、加速開發(fā)速度時(shí)，也確保了計(jì)劃的高起點(diǎn)和嚴(yán)肅性。同時(shí)，也有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)生長(zhǎng)，讓群眾共<